5 tiêu chí đánh giá kho xưởng đạt chuẩn trước khi thuê

Việc lựa chọn kho xưởng phù hợp ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận hành, khả năng lưu trữ hàng hóa và hiệu quả sản xuất của doanh nghiệp. Một kho xưởng có diện tích lớn hoặc giá thuê tốt chưa chắc đã đáp ứng được nhu cầu sử dụng nếu vị trí, kết cấu, hệ thống phòng cháy chữa cháy hay pháp lý còn nhiều hạn chế.

Trước khi quyết định thuê, doanh nghiệp nên khảo sát thực tế và đánh giá kho xưởng dựa trên nhiều tiêu chí thay vì chỉ quan tâm đến giá thuê. Dưới đây là 5 tiêu chí quan trọng để đánh giá một kho xưởng có đáp ứng yêu cầu hay không.

1. Vị trí và khả năng kết nối giao thông

Vị trí là yếu tố đầu tiên cần xem xét khi lựa chọn kho xưởng. Một kho xưởng nằm gần các tuyến đường lớn, khu công nghiệp, cảng biển, sân bay hoặc các trung tâm logistics sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong quá trình nhập hàng, xuất hàng và vận chuyển nguyên vật liệu.

Tuy nhiên, không nên chỉ đánh giá vị trí dựa trên bản đồ. Doanh nghiệp cần khảo sát thực tế tuyến đường dẫn vào kho, đặc biệt nếu thường xuyên sử dụng xe tải lớn hoặc xe container.

Một số vấn đề cần kiểm tra gồm đường vào có đủ rộng hay không, xe container có thể ra vào thuận tiện không, có giới hạn tải trọng hay khung giờ lưu thông hay không, khoảng sân trước kho có đủ diện tích để xe quay đầu và bốc dỡ hàng hóa hay không.

Nếu kho xưởng phục vụ sản xuất hoặc logistics với tần suất vận chuyển cao, khả năng kết nối giao thông nên được ưu tiên ngay từ đầu. Một vị trí không thuận tiện có thể khiến doanh nghiệp phát sinh thêm nhiều chi phí vận chuyển trong suốt thời gian thuê.

2. Kết cấu và chất lượng xây dựng

Diện tích kho xưởng chỉ là một phần của bài toán. Doanh nghiệp cần đánh giá kỹ chất lượng công trình và mức độ phù hợp của kết cấu với mục đích sử dụng.

Các yếu tố cần kiểm tra gồm chiều cao thông thủy, khẩu độ nhà xưởng, tải trọng nền, chất lượng mái, cột, tường, cửa kho và hệ thống thoát nước.

Đối với kho hàng, tải trọng nền đặc biệt quan trọng nếu doanh nghiệp sử dụng hệ thống kệ chứa hàng hoặc thường xuyên vận hành xe nâng. Với nhà xưởng sản xuất, cần xem xét thêm khả năng bố trí máy móc, dây chuyền sản xuất và các khu vực phụ trợ.

Bên cạnh đó, nên kiểm tra tình trạng thực tế của mái và tường để phát hiện các vấn đề như thấm dột, xuống cấp hoặc hệ thống thoát nước không đáp ứng được nhu cầu sử dụng.

Nếu phải cải tạo nhiều hạng mục sau khi thuê, tổng chi phí đầu tư ban đầu có thể cao hơn đáng kể so với mức giá thuê được quảng cáo.

3. Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Phòng cháy chữa cháy là một trong những tiêu chí quan trọng nhất khi đánh giá kho xưởng, đặc biệt đối với các doanh nghiệp lưu trữ hàng hóa hoặc hoạt động sản xuất.

Doanh nghiệp không nên chỉ hỏi kho xưởng có hệ thống PCCC hay không mà cần kiểm tra hồ sơ và tình trạng thực tế của hệ thống. Một số hạng mục cần quan tâm gồm hệ thống báo cháy, chữa cháy, nguồn nước phục vụ chữa cháy, lối thoát nạn, thiết bị PCCC và các giải pháp ngăn cháy lan.

QCVN 06:2022/BXD quy định các yêu cầu về an toàn cháy đối với nhà và công trình, trong đó có các yêu cầu liên quan đến nhà sản xuất và nhà kho. Tùy đặc điểm công trình và loại hàng hóa, yêu cầu về an toàn cháy có thể khác nhau.

Vì vậy, doanh nghiệp cần xác định rõ loại hàng hóa, quy mô lưu trữ và hoạt động dự kiến trước khi đánh giá khả năng đáp ứng của kho xưởng. Không nên mặc định rằng một kho đang được sử dụng cho mục đích này sẽ mặc nhiên phù hợp với mọi loại hình sản xuất hoặc lưu trữ.

4. Hệ thống điện, nước và hạ tầng kỹ thuật

Hạ tầng kỹ thuật quyết định khá lớn đến khả năng vận hành của kho xưởng. Trước khi ký hợp đồng, doanh nghiệp nên xác định nhu cầu sử dụng điện, nước và các hệ thống phụ trợ để đối chiếu với hạ tầng hiện hữu.

Đối với nhà xưởng sản xuất, cần đặc biệt quan tâm đến công suất điện và hệ thống điện 3 pha. Nếu công suất hiện tại không đủ cho máy móc và dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp có thể phải đầu tư nâng cấp hệ thống, kéo theo thời gian và chi phí phát sinh.

Ngoài điện, cần kiểm tra hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng, thông gió, viễn thông và hệ thống thoát nước mưa. Với những ngành nghề có yêu cầu đặc thù, cần đánh giá thêm khả năng đáp ứng của hạ tầng đối với hoạt động sản xuất thực tế.

Một kho xưởng có diện tích phù hợp nhưng hạ tầng kỹ thuật không đáp ứng được công suất vận hành vẫn có thể khiến doanh nghiệp phải cải tạo đáng kể sau khi thuê.

5. Pháp lý và công năng sử dụng

Pháp lý là yếu tố doanh nghiệp không nên bỏ qua khi thuê kho xưởng. Trước khi ký hợp đồng, cần tìm hiểu tình trạng pháp lý của bất động sản và các giấy tờ liên quan đến công trình.

Các nội dung nên được kiểm tra gồm quyền cho thuê, mục đích sử dụng đất, công năng công trình, hồ sơ xây dựng, hồ sơ phòng cháy chữa cháy và các giấy tờ liên quan khác.

Quan trọng hơn, cần xác định kho xưởng có phù hợp với hoạt động mà doanh nghiệp dự định triển khai hay không. Một mặt bằng có thể phù hợp để lưu trữ hàng hóa nhưng chưa chắc đáp ứng yêu cầu đối với hoạt động sản xuất.

Doanh nghiệp cũng nên làm rõ trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê đối với việc sửa chữa, cải tạo, bảo trì công trình và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng. Những nội dung này nên được thể hiện rõ trong hợp đồng để hạn chế tranh chấp về sau.

Checklist đánh giá kho xưởng trước khi thuê

Trước khi đưa ra quyết định, doanh nghiệp có thể kiểm tra nhanh theo 5 nhóm tiêu chí:

• Vị trí: Đường vào, xe tải/container, khoảng sân, khả năng kết nối giao thông.
• Kết cấu: Diện tích, chiều cao, tải trọng nền, mái, cột, tường và hệ thống thoát nước.
• PCCC: Hồ sơ, hệ thống báo cháy, chữa cháy, lối thoát nạn và khả năng đáp ứng hoạt động dự kiến.
• Hạ tầng: Điện, điện 3 pha, nước, chiếu sáng, thông gió và viễn thông.
• Pháp lý: Mục đích sử dụng, công năng, hồ sơ xây dựng, PCCC và quyền cho thuê.

Một kho xưởng đạt yêu cầu không chỉ được đánh giá dựa trên diện tích và giá thuê. Doanh nghiệp cần xem xét đồng thời vị trí, kết cấu công trình, PCCC, hạ tầng kỹ thuật và tính pháp lý để đảm bảo mặt bằng có thể vận hành ổn định trong suốt thời gian thuê.

Đặc biệt, trước khi ký hợp đồng, nên trực tiếp khảo sát kho xưởng, kiểm tra hồ sơ liên quan và tính toán cả chi phí thuê, chi phí cải tạo, chi phí vận hành và chi phí logistics. Cách đánh giá toàn diện này sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro và lựa chọn được kho xưởng phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Nếu đang tìm kho xưởng cho thuê, doanh nghiệp có thể tham khảo các khu vực phù hợp theo diện tích, vị trí và nhu cầu sử dụng trên thuematbang.com.