Ai chịu trách nhiệm sửa chữa khi mặt bằng bị hư hỏng?

Trong quá trình thuê mặt bằng kinh doanh, văn phòng hoặc nhà xưởng, các vấn đề như tường bị thấm, mái dột, hệ thống điện nước gặp sự cố, máy lạnh hư hỏng hay cửa cuốn không hoạt động có thể phát sinh bất cứ lúc nào. Khi đó, câu hỏi thường gặp là ai chịu trách nhiệm sửa chữa khi mặt bằng bị hư hỏng và bên nào phải thanh toán chi phí?

Không phải mọi trường hợp hư hỏng đều do bên cho thuê hoặc bên thuê chịu trách nhiệm. Việc xác định trách nhiệm thường dựa trên nguyên nhân hư hỏng, tình trạng tài sản khi bàn giao, nội dung hợp đồng thuê và thỏa thuận giữa hai bên.

Theo quy định về hợp đồng thuê tài sản tại Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm tài sản thuê phù hợp với thỏa thuận và phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản, ngoại trừ những hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Trong khi đó, bên thuê có trách nhiệm bảo quản, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản thì có thể phải bồi thường.

Khi mặt bằng bị hư hỏng, ai có trách nhiệm sửa chữa?

Về nguyên tắc, cần xác định rõ nguyên nhân hư hỏng trước khi xác định bên nào chịu chi phí sửa chữa. Nếu hư hỏng liên quan đến kết cấu, chất lượng công trình hoặc các bộ phận của mặt bằng bị xuống cấp trong quá trình sử dụng bình thường và không xuất phát từ lỗi của bên thuê, trách nhiệm sửa chữa thường thuộc về bên cho thuê. Ngược lại, nếu bên thuê sử dụng tài sản không đúng công năng, tự ý cải tạo hoặc gây hư hỏng trong quá trình kinh doanh thì có thể phải tự sửa chữa hoặc bồi thường thiệt hại. Vì vậy, trước khi xử lý sự cố, hai bên nên đối chiếu với các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê, đặc biệt là những quy định về bảo trì, sửa chữa và trách nhiệm đối với từng hạng mục. Việc quy định càng cụ thể ngay từ đầu sẽ càng giúp hạn chế tranh chấp trong quá trình sử dụng mặt bằng.

Trường hợp nào bên cho thuê thường chịu trách nhiệm sửa chữa?

Bên cho thuê có trách nhiệm bảo đảm tài sản thuê ở tình trạng phù hợp với thỏa thuận và mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê. Theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Một số trường hợp thường có thể thuộc trách nhiệm của bên cho thuê gồm:

Hư hỏng kết cấu của mặt bằng

Những vấn đề liên quan đến kết cấu hoặc hiện trạng công trình như tường xuống cấp, mái bị dột do chất lượng công trình, nền bị sụt lún hoặc các hạng mục xây dựng bị hư hỏng không phải do hoạt động của bên thuê cần được xem xét để bên cho thuê thực hiện sửa chữa. Đặc biệt với những mặt bằng đã có dấu hiệu xuống cấp trước khi bàn giao, bên thuê nên ghi nhận rõ hiện trạng ngay từ đầu để tránh phát sinh tranh chấp sau này.

Hệ thống điện, nước có sẵn bị xuống cấp

Nếu hệ thống điện, cấp nước, thoát nước hoặc các đường ống được bàn giao cùng mặt bằng bị hư hỏng do xuống cấp hoặc lỗi kỹ thuật không xuất phát từ việc sử dụng sai của bên thuê, trách nhiệm sửa chữa có thể thuộc về bên cho thuê. Tuy nhiên, hợp đồng cần quy định cụ thể phạm vi hệ thống nào thuộc tài sản bàn giao và ai chịu chi phí bảo trì.

Thiết bị có sẵn bị hỏng do hao mòn tự nhiên

Trường hợp mặt bằng được bàn giao cùng máy lạnh, máy bơm, cửa cuốn hoặc các thiết bị khác, trách nhiệm sửa chữa cần được xác định dựa trên nguyên nhân hư hỏng và thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu thiết bị xuống cấp do quá trình sử dụng bình thường, hao mòn tự nhiên và không xuất phát từ lỗi của bên thuê, hai bên cần đối chiếu các điều khoản đã thống nhất để xác định bên chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, bên thuê không phải chịu trách nhiệm đối với hao mòn tự nhiên của tài sản thuê.

Khi nào bên thuê phải chịu chi phí sửa chữa?

Bên thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ. Nếu làm mất hoặc gây hư hỏng tài sản thì phải chịu trách nhiệm theo quy định và thỏa thuận trong hợp đồng. Một số trường hợp thường gặp gồm:

Làm hư hỏng tài sản do sử dụng không đúng cách

Ví dụ, bên thuê sử dụng hệ thống điện vượt quá công suất thiết kế, vận hành thiết bị không đúng hướng dẫn hoặc tác động làm hỏng thiết bị được bàn giao.

Trong trường hợp xác định được nguyên nhân do lỗi của bên thuê, bên thuê có thể phải sửa chữa hoặc bồi thường thiệt hại.

Tự ý cải tạo gây hư hỏng mặt bằng

Trong quá trình kinh doanh, bên thuê có thể cần tháo dỡ tường, khoan sàn, thay đổi hệ thống điện, lắp đặt bảng hiệu hoặc thực hiện các hạng mục cải tạo khác.

Nếu việc thi công làm ảnh hưởng đến tài sản thuê, bên thuê có thể phải chịu chi phí khắc phục.

Vì vậy, trước khi cải tạo mặt bằng, nên thống nhất với bên cho thuê về phạm vi được phép thi công, những hạng mục được giữ nguyên và trách nhiệm hoàn trả khi kết thúc hợp đồng.

Không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo quản

Một số hư hỏng không xuất phát từ bản thân công trình mà do bên thuê không bảo quản tài sản đúng cách.

Chẳng hạn, để hệ thống thoát nước bị tắc do sử dụng không đúng cách hoặc không bảo dưỡng thiết bị theo thỏa thuận. Khi đó, trách nhiệm có thể thuộc về bên thuê tùy theo nguyên nhân và điều khoản hợp đồng.

Những hư hỏng nào cần phân định rõ trách nhiệm?

Trên thực tế, tranh chấp thường không nằm ở những hư hỏng quá rõ ràng mà ở các hạng mục có thể phát sinh nhiều cách hiểu.

Mái nhà bị dột

Nếu mái bị dột do xuống cấp, lỗi kết cấu hoặc nguyên nhân có sẵn của công trình, cần xem xét trách nhiệm của bên cho thuê.

Ngược lại, nếu bên thuê tự ý lắp đặt thiết bị trên mái làm hư lớp chống thấm và gây dột, trách nhiệm có thể thuộc về bên thuê.

Hệ thống điện

Khi xảy ra sự cố về điện, cần xác định nguyên nhân bắt nguồn từ hệ thống điện có sẵn của mặt bằng hay do thiết bị, máy móc của bên thuê sử dụng vượt công suất, gây quá tải. Vì vậy, đối với các mô hình như nhà hàng, cơ sở sản xuất hoặc doanh nghiệp sử dụng nhiều thiết bị điện, bên thuê nên kiểm tra công suất và tình trạng hệ thống điện ngay từ khi khảo sát mặt bằng để đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu vận hành và hạn chế phát sinh sự cố trong quá trình sử dụng.

Máy lạnh

Nếu máy lạnh là tài sản được bàn giao, hợp đồng nên ghi rõ ai chịu trách nhiệm bảo dưỡng định kỳ, vệ sinh, sửa chữa linh kiện và thay thế khi thiết bị hư hỏng. Không nên chỉ ghi chung chung rằng “bên thuê tự bảo trì” mà không xác định phạm vi công việc.

Cửa cuốn, cửa kính và hệ thống khóa

Đây là những hạng mục được sử dụng thường xuyên nên có thể phát sinh hao mòn hoặc hư hỏng theo thời gian. Vì vậy, trong hợp đồng thuê mặt bằng, hai bên nên quy định rõ trách nhiệm đối với từng trường hợp, bao gồm chi phí bảo dưỡng định kỳ, sửa chữa do hao mòn tự nhiên và hư hỏng phát sinh từ việc sử dụng hoặc tác động của bên thuê, nhằm hạn chế tranh chấp khi có sự cố.

Hệ thống PCCC

Đối với mặt bằng kinh doanh, kho xưởng hoặc các công trình có yêu cầu về phòng cháy chữa cháy (PCCC), hai bên nên xác định rõ trách nhiệm quản lý, bảo trì và sửa chữa hệ thống PCCC ngay từ khi ký hợp đồng. Bên thuê không nên tự ý thay đổi, di dời hoặc can thiệp vào hệ thống PCCC khi chưa có sự thống nhất với bên cho thuê và chưa kiểm tra các yêu cầu liên quan đến công trình, thiết kế cũng như hoạt động kinh doanh, nhằm tránh ảnh hưởng đến an toàn và điều kiện vận hành của mặt bằng.

Nếu bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có được tự sửa không?

Trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng không phải do lỗi của bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện các biện pháp phù hợp, trong đó có sửa chữa tài sản. Nếu bên cho thuê đã được thông báo nhưng không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời, Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên thuê tự sửa chữa với chi phí hợp lý nhưng phải thông báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu thanh toán chi phí sửa chữa theo quy định.

Tuy nhiên, trên thực tế không nên tự ý thuê đơn vị sửa chữa lớn rồi trừ tiền vào tiền thuê nếu chưa có thông báo và thỏa thuận rõ ràng với bên cho thuê.

Đối với những hạng mục có chi phí cao, bên thuê nên:

• Chụp ảnh hoặc quay video hiện trạng.
• Thông báo cho bên cho thuê bằng hình thức có thể lưu lại.
• Mô tả nguyên nhân hoặc biểu hiện của sự cố.
• Thống nhất phương án sửa chữa.
• Nếu bên thuê phải tạm ứng, cần xác nhận rõ chi phí và phương thức hoàn trả.
• Lưu hóa đơn, chứng từ và biên bản nghiệm thu nếu có.

Cách làm này giúp hạn chế tranh chấp về sau, đặc biệt với các hợp đồng thuê dài hạn.

Hợp đồng thuê mặt bằng nên quy định trách nhiệm sửa chữa như thế nào?

Một trong những cách hiệu quả nhất để hạn chế tranh chấp là đưa trách nhiệm sửa chữa vào hợp đồng ngay từ đầu.

Thay vì chỉ ghi “bên cho thuê chịu trách nhiệm sửa chữa” hoặc “bên thuê chịu trách nhiệm bảo trì”, nên chia cụ thể thành từng nhóm.

Hạng mục bên cho thuê chịu trách nhiệm

Có thể quy định rõ các hạng mục như:

• Kết cấu chính của công trình.
• Mái, tường hoặc các hạng mục xây dựng thuộc tài sản bàn giao.
• Hệ thống điện, nước có sẵn trong phạm vi đã thỏa thuận.
• Những hư hỏng không do lỗi của bên thuê.

Hạng mục bên thuê chịu trách nhiệm

Có thể bao gồm:

• Bảo quản tài sản trong quá trình sử dụng.
• Sửa chữa nhỏ.
• Hư hỏng do lỗi của bên thuê hoặc nhân viên, khách hàng của bên thuê gây ra.
• Các thiết bị, nội thất do bên thuê tự lắp đặt.
• Chi phí phát sinh từ việc cải tạo theo nhu cầu kinh doanh của bên thuê, nếu hai bên đã thỏa thuận.

Thời gian xử lý sự cố

Hợp đồng cũng nên quy định thời gian phản hồi và xử lý đối với các sự cố quan trọng.

Ví dụ, sự cố ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh như mất điện toàn bộ, ngập nước hoặc hư hệ thống cấp thoát nước cần có phương án xử lý nhanh hơn những hạng mục không ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động.

Việc quy định thời gian xử lý ngay từ đầu giúp hai bên tránh tình trạng khi sự cố xảy ra mới tranh luận về trách nhiệm.

Khi nhận bàn giao mặt bằng cần kiểm tra những gì?

Để tránh tranh chấp về sửa chữa sau này, bên thuê nên kiểm tra kỹ mặt bằng trước khi ký biên bản bàn giao.

Có thể kiểm tra theo từng nhóm:

• Kết cấu: tường, trần, sàn, mái, cửa.
• Điện: aptomat, ổ cắm, công suất, hệ thống chiếu sáng.
• Nước: đường cấp nước, thoát nước, bồn chứa, nhà vệ sinh.
• Thiết bị: máy lạnh, máy bơm, cửa cuốn, thiết bị có sẵn.
• Hiện trạng: vết nứt, thấm, dột, bong tróc, hư hỏng có sẵn.

Nên chụp ảnh hoặc quay video toàn bộ hiện trạng tại thời điểm nhận bàn giao và lưu kèm biên bản. Đây là cơ sở quan trọng để phân biệt hư hỏng có sẵn, hao mòn tự nhiên và hư hỏng phát sinh do quá trình sử dụng.

Có nên tự sửa mặt bằng rồi yêu cầu chủ nhà thanh toán?

Bên thuê không nên tự ý thực hiện các hạng mục sửa chữa lớn khi chưa trao đổi với bên cho thuê, đặc biệt đối với những công việc liên quan đến kết cấu hoặc có chi phí đáng kể. Với các sửa chữa nhỏ thuộc trách nhiệm của bên thuê, việc xử lý có thể thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng; còn đối với những hạng mục lớn, bên thuê nên thông báo trước và có sự xác nhận của bên cho thuê. Trường hợp bên thuê tự thực hiện sửa chữa và muốn yêu cầu bên cho thuê thanh toán, cần có căn cứ xác định trách nhiệm của bên cho thuê, thông báo về sự cố, chứng từ chi phí và thỏa thuận giữa hai bên. Đối với trường hợp bên thuê tu sửa làm tăng giá trị tài sản thuê, Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê cần được bên cho thuê đồng ý và có thể yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý theo quy định.

Làm gì khi hai bên không thống nhất được trách nhiệm sửa chữa?

Nếu xảy ra tranh chấp, trước tiên hai bên nên kiểm tra lại:

• Hợp đồng thuê và các phụ lục.
• Biên bản bàn giao.
• Hình ảnh hiện trạng lúc nhận mặt bằng.
• Nội dung trao đổi về sự cố.
• Nguyên nhân hư hỏng.
• Báo giá và chứng từ sửa chữa.

Sau đó, hai bên nên thống nhất phương án xử lý dựa trên nguyên nhân thực tế thay vì chỉ căn cứ vào việc hạng mục đó nằm trong hay ngoài mặt bằng.

Với những tranh chấp có giá trị lớn hoặc liên quan đến kết cấu công trình, quyền sử dụng và nghĩa vụ bồi thường, các bên nên cân nhắc sử dụng tư vấn pháp lý phù hợp trước khi thực hiện các bước tiếp theo.

Những lưu ý quan trọng khi thuê mặt bằng kinh doanh

Việc xác định ai chịu trách nhiệm sửa chữa không nên đợi đến khi mặt bằng xảy ra sự cố mới bắt đầu thỏa thuận. Ngay khi khảo sát và đàm phán, bên thuê nên hỏi rõ về hiện trạng tài sản, những hạng mục được bàn giao và trách nhiệm bảo trì trong suốt thời gian thuê.

Đặc biệt, nên tránh những điều khoản quá chung chung như “bên thuê tự chịu mọi chi phí sửa chữa” nếu chưa xác định cụ thể phạm vi. Một điều khoản rõ ràng cần phân biệt giữa hao mòn tự nhiên, sửa chữa nhỏ, hư hỏng do lỗi của bên thuê và hư hỏng thuộc kết cấu hoặc tài sản có sẵn.

Bạn có thể tham khảo thêm bài viết “5 lưu ý sống còn khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh tp.hcm 2026” để hiểu rõ hơn các nội dung nên kiểm tra trước khi ký hợp đồng thuê.

Kết luận

Vậy ai chịu trách nhiệm sửa chữa khi mặt bằng bị hư hỏng? Câu trả lời phụ thuộc vào nguyên nhân hư hỏng và thỏa thuận trong hợp đồng.

Thông thường, bên cho thuê có trách nhiệm bảo đảm tài sản thuê phù hợp với thỏa thuận và sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật không thuộc trường hợp hư hỏng nhỏ mà bên thuê phải tự sửa. Bên thuê có trách nhiệm bảo quản, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ và chịu trách nhiệm đối với những hư hỏng do lỗi của mình.

Vì vậy, trước khi thuê mặt bằng, doanh nghiệp nên kiểm tra kỹ hiện trạng, lập biên bản bàn giao có hình ảnh và quy định cụ thể trách nhiệm sửa chữa trong hợp đồng. Đây là cách đơn giản nhưng hiệu quả để hạn chế chi phí phát sinh và tranh chấp trong quá trình kinh doanh.

Nếu bạn đang tìm mặt bằng kinh doanh, văn phòng hoặc kho xưởng cho thuê, có thể tham khảo các tin đăng trên Thuematbang để lựa chọn không gian phù hợp với nhu cầu sử dụng và ngân sách của doanh nghiệp.

Tham khảo thêm:

• Cách chọn mặt bằng kinh doanh phù hợp từng ngành giúp tối ưu lợi nhuận
• Thuê Mặt Bằng Kinh Doanh Ăn Uống: 6 Sai Lầm Khiến Bạn Mất Tiền Oan (Và Cách Tránh)